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冯仑:依赖规模、成本和周转的开发时代一去不

发布时间:[2017-07-01 12:53:08] 来源:网络整理

  图/冯仑。(主办方供图)

  人民网(行情603000,诊股)北京6月30日电 (余燕明)日前,冯仑在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上形象地比喻说,中国房地产已经进入后开发时代,如果将开发时代比作一个人的青春期的话,这个阶段主要是长个儿、长肌肉,后开发时代是长智力、长技能、长价值观、长更多生活经验,房地产将进入一个全产品线、全产业链及各种商业模式并存的时期,每家企业都要找准新的定位,研究核心竞争力。

  冯仑总结过去中国房地产开发时代的模式一直都是成功的,赚到了过去20年经济增长带来的红利,实际上最大的幸运是赶上了一个最好的时机,就是房价和地价每年都在涨,每年货币都有温和的通货膨胀,城镇化人口聚集有刚性需求。

  “地价上涨、城市化的兴起,以及温和的通货膨胀,这是过去房地产取得成功的主要原因。”冯仑说。

  开发时代的房地产围绕着,也就是谁的规模更大,谁的速度更快,谁的成本更低,所有房地产领域创新都围绕这三件事。工业化生产、装配式住宅和住宅产业化是为了实现规模,快速周转要求压缩前期加快建设和销售,如何有效管控成本则是成本上的创新。

  “开发时代的产品是单一的,也就是开发住宅,80%以上的产品都是住宅。商业模式则是以快销为主。”冯仑说。

  对应进入后开发时代以后,房地产行业也将呈现四个特点。一是产品变得越来越复杂,产品线不再只是住宅;二是竞争力发生了转移,不再竞争成本、规模和速度,重要的三个竞争力里,营运能力尤其核心;三是财务能力变成了竞争力,后开发时代要做各种复杂的产品,需要更低的财务成本去适应不同的产品形态;四是后开发时代对地产商的巨大挑战,要求具备“导演+制片”的能力,也就是讲述空间故事的能力。

  比如财务能力上,后开发时代的物业经营,房地产企业竞争力的重点是财务安排能力,大部分住宅以外的产品都依赖长期、低成本资金支持。

  又比如讲空间故事能力上,一个10万平方米综合体物业,如何配比住宅、写字楼、酒店、娱乐设施,再加上安排自持与销售的比例,可能有很多种组合,但最后选择的一种组合决定了综合体物业的市场价值。

  “如果不具备讲空间故事的能力,对空间业态缺乏了解,只知道住宅一种产品形态,可能只会对写字楼和商场做简单的分割,但对整个综合体而言,也就浪费了机会,失去了很多创造价值的点。”冯仑说。

  相应地,后开发时代的房地产创新也将围绕这些特点。关于运营,已经出现了很多空间运营的创新商业模式,比如长租公寓、共享办公,都是有关存量资产运营;获取长期、低成本资金的创新也越来越多,比如众筹等。

  万科集团高级副总裁谭华杰同样认为,地价、房价快速上涨的时代已经结束,这种情形下开发商必须转型,要么转型成为承包商,从事制造业,要么转型为服务商,从事服务业。但应该逐渐淡化、弱化金融属性,强化实业属性。

  谭华杰以房地产众筹为例,他说对于众筹的批评声音,是关于众筹成了开发商的融资渠道,成了突破预售管理制度、提前卖房的手段,所以如果众筹沿着金融化方向走下去,可能未来真的会影响众筹本身的发展。

  “众筹在最早出现在房地产领域,应该是合作建房,我一直认为这是房地产众筹的本质。”谭华杰说。

  移动互联网发展起来以后,众筹开始在世界上盛行,根源在于互联网降低了信息成本和交易费用。“企业之所以能存在,也是因为自由交换的交易成本的存在,如果交易没有成本,所有企业都不会存在。企业存在的理由是因为企业内部一些交易成本比社会交易成本更低。”谭华杰说,但互联网的出现改变了社会交易成本,使得社会交易成本大幅度下降。互联网时代,所有渠道类业务都会被众筹所取代,也就是最终客户会直接选择购买最基础性资源,而不会通过企业再去组织渠道。

  他认为房地产行业是一种资源整合类行业,资源整合类行业是介乎实业和渠道类之间的状态,一部分工作属于实业,更多开发商可能自己不会具体去干这些事,比如开发商可能自己不做设计,而交给事务所和设计院,开发商通常自己也不盖房子,甚至现在大部分开发商可能连房子都不卖了,交给代理公司。这个过程里,开发商是资源组织者。

  “开发商是否思考过一个问题,如果有一天所有买房的人,跳过开发商,他们自己去买地,自己去找设计师,自己去找建筑商,那时候开发商立身的价值在哪里,为什么还有理由存在?”谭华杰提出了一个疑问。